전세와 공급의 관계

https://www.youtube.com/watch?v=iiYbuMd3Wk0

• 서울 일부 지역에서 단기 30% 빠지는 건 상당적인 이례적인 상황이다. 최근에 상승폭이 컸어서 하락폭도 크다고 이해해도 무방하다.
• 주택가격은 2006년부터 올랐다가 2007년부터 빠졌다. 그리고 2014년부터 2022.5년까지 올랐다가 2022.05 하락세 시작
• 부동산은 주식과 비교하여 움직임이 느리다. 그럼에도 올라갔다가 내려갔다가 출렁출렁이며 추세에 따라가는데 지금은 하락의 추세이고 그 사이에는 가격이 올라갔다가 내려갔다가 출렁일 수 있다.
  • 금리는 주택수요의 변화에 줄 수 있다. 하지만 대전제는 "집값이 비싸지 않을때"
• 집값이 비싸지 않으면 금리의 영향을 덜 받는데 지금은 집값이 비싸기 때문에 금리에 영향을 많이 받는다. 현재 금리도 비싸고 집값이 싸지 않기 때문에 금리가 당장 내려간다고 해도 집값이 바로 오르지 않을 것이다.
• 집값의 변동 원인 : 어떤 아파트는 많이 떨어지고 어떤 아파트는 덜 떨어졌다. 왜?
  • 숫자와 데이터를 보고 분석을 해야 한다.
  • 지금 전세가가 빠지는 시기 : 전세가가 하락하면서 집값을 끌고 내려오는 시기 => 부동산 사이클 '가을'
  • 전세가가 빠지는 이유는 인근지역(유동가능한)의 공급 (현재 서울에 공급이 많은 편)
• 손실회피성향으로 사람들은 자신이 산 가격 이하로는 팔지 않는다.
  • 집값이 떨어질 때는 매물이 늘어날 경우가 대부분인데 집값이 떨어지다가 내가 산 가격 밑으로 가격이 하락하면 매물이 줄어든다. 이때 바닥이 만들어진다.
  • 다주택자들이 집을 산 가격의 평균 정도가 기대매도가가 바닥이다.

그래서 확인해야 할 것 두 가지: 
1. 바닥가격대 파악, 2. 전세가

현재 전세가가 아주 급격하게 빠지고 있는데 서울의 공급을 볼 때는 서울의 공급만 볼 것이 아니라 대중교통으로 서울 출퇴근이 가능한 수도권까지 봐야 한다. 서울에 살 수 있는 아파트는 한정적이고 서울이 직장인 사람들 중에서 수도권에서 출퇴근하는 사람들 많기 때문이다. 

• 전세 수요는 탄력적, 공급은 비탄력적(쉽게 움직이지 못한다)이라서 공급에 영향을 많이 받는 전셋값도 그 폭이 클 수 있다.
• 공급물량이 많으면 전셋값이 많이 떨어진다. 공급물량이 적으면 전세값이 많이 오른다.

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